Existen diversas razones por las que no podrias regularizar una construccion, El tener una construcción irregular puede acarrear problemas serios a su propietario, desde el no poder vender la propiedad, no poder realizar trámites notariales, no poder tramitar una hipoteca y en el caso de las empresas, el no poder tramitar certificaciones como las ISO, que requieren las grandes empresas internacionales para poder aceptarte como proveedor, entre otras cosas. En este articulo te explicaremos algunas razones que podrían ocasionar que NO puedas regularizar tu construcción.
El problema de no obtener las licencias en tiempo y forma es que posteriormente podemos tener problemas al intentar regularizar la situación, ya que actualmente entre más crece la ciudad más se deben de apegar a las regulaciones nacionales y respetar los planes de desarrollo que se deberían de tener en todas las ciudades; Si bien algunos municipios aún regularizan cualquier cosa, tarde o temprano tendrán que hacer valer los reglamentos y las normas y será más complicado. Así es que si estás en esta situación trata de regularizar lo antes posible.
Cuando hemos realizado construcciones sin permiso dentro de nuestro terreno nos encontramos en lo que los municipios llaman «omisión de construcción», actualmente muchos municipios apoyados en la tecnología tienen la manera de saber si tenemos construcciones no registradas, sin tener siquiera que entrar a nuestras propiedades ya que cuentan con programas avanzados similares a lo que hace Google Earth, Pero ellos van más allá, sus programas pueden tomar mediciones muy precisas de las construcciones y pueden ver un modelo tridimensional de nuestra construcción, al detectar la omisión pueden bloquear nuestro expediente catastral, lo cual significa que no podremos realizar trámites ante dependencias municipales, estatales, ni algunos trámites notariales, ya que la información Se sube a una base de datos que puede ser consultada por diversas dependencias.
Las razones por las que no se puede regularizar o ampliar una construcción pueden ser las siguientes:
1.-No respetar los lineamientos o normativas
Generalmente el reglamento municipal de cada municipio fija normas o lineamientos los cuales se deben respetar, los incumplimientos más comunes son los siguientes:
- No respetar la superficie máxima en la que se puede desplantar la construcción, Generalmente llamado COS (coeficiente de ocupación del suelo), se refiere a la superficie máxima del terreno que podemos ocupar, normalmente ronda entre el 75 y el 80% de la superficie del terreno, lo cual quiere decir que el porcentaje restante deberá estar libre de cualquier tipo de construcción o cubierta, incluidos los aleros o volados.
- No respetar la altura máxima permitida, Generalmente los reglamentos fijan una altura máxima, ya sea en pisos o en metros, dependiendo de la topografía y superficie promedio de los lotes, si la excedemos no podremos regularizar.
- No respetar el área máxima de construcción que se permite, Tambien conocido como CUS (coeficiente de utilización del suelo), este coeficiente ronda entre 1 y 2 veces la superficie del terreno, es decir, si tu coeficiente es de 2 y tu terreno mide 100 m2, podrás construir hasta 200 m2 de construcción como máximo en la suma de todos los niveles niveles.
- No respetar los alineamientos que se exigen con las propiedades vecinas, Estos son variables ya que se determina en base a la superficie o medidas de los lotes, pero generalmente es Remetimiento lateral, Remetimiento posterior y en ocasiones también frontal.
- No respetar algunas otras normas como el área de absorción (CAV), que esta ronda entre el 10 y el 20%, también algunos municipios establecen una norma de estacionamiento Mínimo requerido, El contar con cochera se hace cada vez más indispensable ante el rápido crecimiento del parque vehicular, lo cual genera problemas entre vecinos en en las áreas en las que no hay espacios para estacionarse.
2.- No respetar el uso de suelo permitido.
Cada municipio debe de contar con un plan de desarrollo municipal en donde se establece qué giros o actividades pueden ser llevadas a cabo en una zona determinada, por ejemplo habitacional, multifamiliar, Industrial o mixta, si tu terreno se ubica en una zona 100% habitacional y tú quieres poner un comercio o industria no podrás regularizar tu situación, Ya que en el plan no está permitido y muchos municipios ya han eliminado los trámites de cambio de uso de suelo.
El hecho de que en tu zona ya existan comercios o industrias, No garantiza que tu puedas obtener una licencia ya que una buena parte de los comercios o negocios operan sin las licencias correspondientes, por lo menos en México, ya que es común que no cumplan con las normas mínimas exigibles.
3.- La Construccion excede los limites del terreno.
Si al construir te has excedido de los límites de lo que marca tu título de propiedad, ya sea con construcción cerrada, con aleros, con bardas, etcétera, En estos casos la autoridad municipal puede requerir que la construcción se modifique para cumplir con los límites establecidos, muchas veces esto implica considerar la demolición de algunas areas, en caso de que no quieras o no puedas cumplir, se niega la regularización.
En el mejor de los casos te permitirán regularizar solo la construcción que esté dentro de tu terreno, pero esta opción podría no ser la mejor alternativa para ti si lo que buscas realizar un tramite hipotecario.
4.- No Cumplir con las Normas de seguridad Estructural de construccion
Para poder regularizar el municipio te solicitará el aval o visto bueno de las condiciones estructurales de la construcción, este dictamen debe ser emitido por un profesional de la construcción, en caso de que este determine que la construcción tiene deficiencias o no es apta para habitar, la autoridad municipal puede requerir que se realicen las modificaciones necesarias para cumplir con las normas vigentes, pero esto podría resultar algo complejo y costoso.
Generalmente al responsable de este dictamen se le conoce como Asesor en seguridad estructural o tambien se le conoce como Director responsable de obra (D.R.O) aunque esta ultima figura se utiliza mas bien en ampliaciones de construccion u obras nuevas.
5.- El terreno tiene problemas legales
Si no puedes acreditar la propiedad del terreno o tiene problemas legales no podrás realizar ningún tipo de trámite, Por ejemplo, si solo estás posesionado del terreno pero no cuentas con los documentos, o si el terreno está en litigio, o si quedó intestado y no se ha iniciado un juicio sucesorio, o también si te encuentras con algún otro trámite activo o pendiente, En estos casos la autoridad municipal no podrá regularizar la construcción hasta que se resuelvan los problemas legales del terreno.
Siempre es importante que la papeleria de un terreno este en regla, ya que aunque puedas demostrar que el terreno es de un familiar, si tu no eres el titular o si no tienes un poder legal, No podras realizar tramites.
6.- Documentación incompleta o incorrecta
Si la documentación presentada ante las autoridades locales está incompleta o contiene errores es probable que enfrentes dificultades para regularizar la construcción, por ejemplo es común que las medidas de los lotes no correspondan con lo existente físicamente, o bien que las medidas, orientaciones o los datos contengan errores, siempre verifica que toda la información esté correcta para que evites trámites complejos, largos y costosos.
Cuando adquieres una propiedad es importante que verifiques que la informacion este correcta, ya que es común que los notarios públicos solo copien la informacion del antecedente, incluidos los errores y no te informen de las posibles anomalías que presenta tu expediente.
7.- Tienes licencia pero realizaste cambios
Si cuentas con licencia de construcción pero realizaste cambios no autorizados, es posible que las autoridades te exijan revertir estos cambios o someterlos a una revisión para su aprobación.
Es común que se nos haga facil techar algún pasillo, habilitar como construccion algún hueco que quedo bajo una escalera o un sótano, todo esto se considera una modificación al proyecto y si con esto se incumplen las normas, No podras regularizar.
8.- Quejas de vecinos o vulneración de derechos de terceros.
Si la construcción afecta los derechos de propiedad de terceros, como la invasión de la propiedad vecina, o si colocaste ventanas en los límites de propiedad, o bien si tienes denuncias de afectación interpuestas por vecinos, no podrás regularizar tu propiedad hasta que esto se aclaren. Es común que existan conflictos entre vecinos por la delimitación de las propiedades, por eso es importante que trates de llevarte bien con tu vecino y resolver cualquier diferencia lo antes posible.
Ten en en cuenta que el hecho de regularizar una construcción tiene implícitas multas por las infracciones cometidas, Así es que será mucho más costoso que obtener una licencia.